به نقل از «ایسکانیوز»

برزخ پیش روی بازار مسکن

تاریخ انتشار: ۱۸ آبان ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۳۷۰۹۷۶

به گزارش گروه اقتصادی ایسکانیوز، مشاوران املاک از رکود در رکود بازار مسکن خبر می‌دهند. بدین صورت که روند معاملات اندکی که از قبل صورت می‌گرفت هم دچار اختلال شده که می‌توان از آن به عنوان عارضه‌ای جدید یاد کرد.

بیشتر بخوانید:

قیمت وام مسکن صعودی شد

بازار مسکن از تیرماه به بعد در سردرگمی قرار داشت و رشد قیمت آن تقریبا متوقف شده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اما از ابتدای آبان ماه، هر دو طرف عرضه و تقاضا دچار نوعی انفعال شده‌اند. برخی فروشندگان قیمت‌های پیشنهادی را تا حدود ۵ درصد افزایش داده‌اند. این در حالی است که خریداری در بازار وجود ندارد. در واقع قیمت‌ها در بعضی مناطق به شکل اسمی افزایش یافته است.

یکی از مشاوران املاک شمال تهران درباره وضعیت کنونی بازار مسکن به ایسنا گفت: فعلا جو روانی وارد بازار ملک شده و کمتر کسی خرید و فروش می‌کند. وقتی دلار مقداری تکان می‌خورد بخر و بفروش‌ها دست نگه می‌دارند تا ببینند اوضاع چگونه می‌شود. البته در همین بازار کساد هم تعداد فروشندگان بسیار بیش از خریداران است اما به هر حال برخی افراد که محافظه‌کار هستند نسبت به فروش امتناع می‌کنند. بعضی دیگر هم مقداری قیمت‌ها را بالا برده‌اند. دلال‌ها این تلقی را دارند که ممکن است تغییرات بازارهای ارز و بورس، اثراتی در بازار ملک به وجود بیاورد.

واسطه‌ی ملکی دیگری در جنوب شرق تهران نیز بیان کرد: نمی‌توانم بگویم فروشنده وجود ندارد. فروشنده هست اما نرخ‌ها را پایین  نمی‌آورند تا معامله‌ای صورت گیرد. بازار مسکن یک بازار امن است که سرمایه را در برابر تورم حفظ می‌کند. طرف با خودش می‌گوید اگر خانه را بفروشم پولش را کجا سرمایه‌گذاری کنم که ارزش پولم حفظ شود. بنابراین فعلا دست نگه می‌دارد. خریدار هم که توان خرید ندارد. البته معاملات به نسبت ماه گذشته اندکی افزایش یافته اما آن‌چنان محسوس نیست. شاید حدود ۱۰ درصد تعداد معاملات بالا رفته است.

وی با اشاره به افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی اظهار کرد: آهن و میلگرد در روزهای اخیر گران‌تر شده چون آهن با دلار بالا و پایین می‌شود. یونولیت هم ظاهرا دچار رشد قیمت شده است. سازندگان این افزایش‌ها را بر روی قیمت واحدهای کلیدنخورده محاسبه می‌کنند. تازه اگر واحدهای نیمه کاره وارد بازار شود قطعا نرخ‌های آنها متفاوت خواهد بود.

اشکان از مشاوران  املاک غرب تهران نیز گفت: به خاطر موضوع دلار، فروشنده‌ی مسکن کم شده و فعلا اکثر پول‌ها به سمت بازارهای موازی رفته است. سرمایه‌ها به سمت ملک نیامده اما اثر روانی‌اش را روی ملک می‌گذارد. ممکن است در فاز دوم سرمایه‌ها به این سمت بیاید اما هنوز سرمایه‌ی سنگینی به بازار مسکن هجوم نیاورده است. در یک کلام می‌توانم بگویم رکود دست از سر بازار برنداشته و اوضاع خرید و فروش جالب نیست.

سرنوشت احتمالی مسکن و بازارهای موازی در آینده

عباس زینعلی ـ کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط فعلی گفت: در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب با یکدیگر هستند. اما اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته فنر بازارها رها می‌شود.

وی افزود: در حال حاضر این تلقی ایجاد شده که تغییراتی در قیمت ارز ایجاد خواهد شد. بنابراین ممکن است تا شش ماه آینده برخی سرمایه‌ها از بخش‌های مولد یا سپرده‌های بانکی به بازارهای موازی منتقل شود.

زینعلی درباره اثر نوسانات احتمالی بازارهای رقیب مسکن بر این بخش گفت: معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمالا این روند تا پایان سال  ادامه می‌یابد. حس می‌کنم تغییر نامتجانسی نداشته باشیم و همین روند فعلی تا پایان سال ادامه پیدا کند. در چنین شرایطی قیمت خانه کاهش نخواهد یافت اما از صعود شدید آن کاسته می‌شود. در حال حاضر بسیاری از افراد که می‌خواستند پروژه‌ای را شروع کنند به سمت بازارهای موازی رفته‌اند، برای این‌که سودآوری کوتاه‌مدتی برایشان داشته باشند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: مسکن، ارز، طلا و بورس چهار بازار رقیب هستند که معمولا تحولات آنها بر یکدیگر معمولا در میان‌مدت و بلندمدت خود را نشان می‌دهد. در مواردی نیز اثرات بازارها بر یکدیگر فوری است. یعنی ممکن است وقتی سرمایه‌ها به سمت دلار می‌رود مسکن مقداری متوقف شود اما نهایتا عقب‌ماندگی را جبران می‌کند.

وی راهکار تعادل‌بخشی به بخش‌های اقتصادی را ایجاد تناسب بین عرضه  و تقاضا دانست و افزود: هم‌اکنون با یک عدم تعادل در بازارها مواجهیم و این بخش‌ها سنخیت مشابهی دارند. وقتی تولیدات صنایع و بخش‌های مولد در وضعیت مناسبی قرار ندارد یا کفاف نمی‌دهد، قیمت سهام در  بورس نیز نوسانی می‌شود. از آن طرف مداخلاتی در بورس رخ می‌دهد که از جنس مداخلات در بازارهای طلا و ارز است. این اقدامات تاثیرات ریشه‌ای نمی‌گذارد.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: سرمایه‌گذار سریعا خلاءها را پیدا می‌کند و به آن سمت می‌رود؛ زیرا دنبال سود کوتاه مدت است. در یک دوره بورس اوج می‌گیرد و سرمایه‌ها به آن سمت می‌رود. در مقطعی بازار مسکن دچار این وضعیت می‌شود، یک موقع هم در بازار ارز این اتفاق می‌افتد. در ایران کسی به شکل بلندمدت در بورس سرمایه‌گذاری نمی‌کند. همه می‌خواهند سریع به سود برسند. این باعث خروج سریع از یک بازار و ورود سریع به یک بازار دیگر می‌شود.

هر متر مسکن در تهران ۴۳.۷ میلیون تومان

روند کاهش نرخ رشد ماهیانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود بر اساس گزارش دو متولی ارایه آمار، ادامه پیدا کرد. طبق  اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مسابه قبل ۳۸.۲ درصد رشد نشان می‌دهد. هم‌چنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴۶.۴ میلیون و متوسط حسابی آن را ۴۴.۳ میلیون تومان اعلام کرد. تعداد معاملات نیز بر اساس گزارش بانک مرکزی ۵.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به‌ترتیب ۱۰.۲ و یک درصد کاهش یافته است.

انتهای پیام/

کد خبر: 1159267 برچسب‌ها بازار مسکن

منبع: ایسکانیوز

کلیدواژه: بازار مسکن بازارهای موازی سرمایه ها بازار مسکن یک بازار بخش ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.iscanews.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ایسکانیوز» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۳۷۰۹۷۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

عبور از دژاووی بورسی

بازدهی منفی بورس به سومین روز متوالی رسید. شواهد امر نشان می‌دهد بخش بزرگی از ترس معامله‌گران از یادآوری خاطرات ناخوشایند در اردیبهشت۱۴۰۲ نشأت می‌گیرد که کاهش شاخص کل بورس را در جهت مخالف با ارزندگی قیمت رقم زده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، «دژاوو» یا «آشنا پنداری» به معنای تجربه احساس یادآوری عجیبی از خاطراتی است که آن را قبلا تجربه کرده‌اید. درست همین احساس در میان بورس‌بازان به سرعت در حال شیوع است؛ به‌طوری‌که وضعیت مذکور سبب تحلیل‌های نادرست در بازار شده است؛ بنابراین هر روز فضای تحلیلی بازار ضعیف‌تر می‌شود و در این فضای غیرتحلیلی، فعالان بازار از واقعیت‌های ارزندگی قیمت سهام غافل شده‌اند.

اگر چه برخی فرضیات فعالان بازار به‌طور مشخص به تکرار دخالت سیاستگذار در بورس بازمی‌گردد، اما «ارزندگی بورس» در مقایسه با بازار‌های تورم‌زا وزنه سنگینی است که حتی به تنهایی می‌تواند از خروج نقدینگی ممانعت به عمل آورد. گفت‌وگوی کارشناسان نشان می‌دهد کاهش شاخص سهام در پنج سکانس قابل بررسی است.

بورس تهران روز گذشته ضمن تداوم روند نزولی شاخص سهام، تا حدودی بازدهی هفته نخست اردیبهشت را تخلیه کرد؛ همچنین شاخص مرز روانی ۲.۳ میلیون واحد را از‌ دست‌رفته دیده و از ابتدای هفته با کاهش ارتفاع ۱.۵۴ درصدی مواجه شده است. در بازار دیروز معامله‌گران در حالی فعالیت خود را شروع کردند که بهای دلار و طلا در مسیر افزایشی حرکت کردند و معامله‌گران این بازار‌ها روز هیجانی را پشت سر گذاشتند.

بورس با چنین کارنامه‌ای در هفته دوم اردیبهشت عملا از رقابت با رقبای خود بازمانده است. تغییر مسیر بورس از روند صعودی به یکی از بحث‌برانگیزترین موضوعات بازار مبدل شده است. کارشناسان بورسی مهم‌ترین عامل سرعت گرفتن خروج پول حقیقی از تالار شیشه‌ای را «یادآوری خاطرات تلخ اردیبهشت ۱۴۰۲» می‌دانند. در چنین فضایی یک عامل منفی می‌تواند بهانه اصلاح قیمت‌ها و حجم معاملات باشد. این موضوع سبب شده هر خبری بتواند بر اندام نحیف سهامداران بی‌تجربه لرزه بیفکند.

برای سومین روز متوالی، خالص تغییر مالکیت سهام به نام معامله‌گران حقوقی بازار ثبت شد. یکی از نکات مهم در معاملات روز‌های قبل این است که نماد‌های کوچک‌تر و صنایع کوچک‌تر بورسی با کاهش قیمت بیشتری مواجه شدند. بررسی کلیت بازار نشان می‌دهد در حال حاضر خبری از تقاضای معامله‌گران خرد برای خرید سهام دیده نمی‌شود.

بازار سهام از ابتدای اردیبهشت تاکنون دو نیمه متفاوت را پشت‌سر گذاشته است. بورس اردیبهشت را توفانی آغاز کرد و با کسب بازدهی ۴.۳۵ درصدی وارد دومین هفته اردیبهشت شد. با توجه به اینکه در هفته قبل بازار متاثر از چند خبر بازدهی مثبت را ثبت کرده بود، هم‌زمان با فروکش کردن تب اخبار مذکور و عبور از سطح ۲.۳ میلیون واحد، مجددا به روال سابق بازگشت. اخباری که توانسته بود بورس را سبز‌پوش کند در گام اول به آرام گرفتن تنش‌های سیاسی کشور و بعد از آن به پیشروی دلار نیمایی مرتبط بودند.

بار روانی دو خبر مالیاتی

بررسی معاملات روز گذشته نشان می‌دهد اکثر نماد‌های بزرگ و کوچک بازار با افت تقاضا مواجه شدند. در همین حال افزایش قیمت ارز و طلا موجب شده است عطش تقاضا در میان سهامداران خرد رنگ ببازد. دسته‌ای از کارشناسان بازار سرمایه، عقب‌گرد بورس در هفته جاری را به طور مستقیم مرتبط با مقاومت بانک مرکزی برای افزایش قیمت دلار نیما می‌دانند؛ البته این موضوع مورد اقبال همه تحلیلگران نیست.

در ابتدای هفته خبری در مورد اصلاح بند س تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳ جهت تسهیل فعالیت‌های اقتصادی در بازار منتشر شد، اما به دلیل اینکه سرنوشت این خبر همچنان با ابهام مواجه است بازار واکنش مثبتی به این مهم نشان نداد. با توجه به اینکه تصمیمات قطعی درمورد معافیت مالیاتی می‌توانست نقطه آغازی برای رشد قیمت سهام باشد، اما ابهامات کنونی سردرگمی بورس‌بازان را به دنبال داشته است.

از سوی دیگر سهامداران تعلل دلار نیما برای استارت صعودی از سوی بانک مرکزی را مطابق با انتظارات بازار ارزیابی نمی‌کنند و معتقدند جهش نرخ دلار آزاد در نهایت باید منجر به رشد دلار نیما شود. این در حالی است که برخی از کارشناسان همچنان با تاکید بر ارزندگی سهم، معتقدند جاماندگی بورس به‌زودی جبران خواهد شد. اما کماکان نمی‌توان تحلیل دقیقی از وضعیت بازار ارائه کرد. این امر به وضعیت متغیر‌های اثرگذار بر بورس بستگی دارد. با‌ این‌حال می‌توان گفت نگرانی برخی افراد بیشتر از لحاظ ذهنی است. آنچه حالا موجب نگرانی اهالی بازار سهام شده است، عمدتا به رفتار دسته‌جمعی سرمایه‌گذاران خرد در مقابل شرایط کنونی بورس بازمی‌گردد.

فردین آقابزرگی، کارشناس بازار سرمایه، به دلایل تغییر مسیر بورس از مسیر صعودی اشاره کرد.

او با به تصویر کشیدن چند سکانس از افت ۱.۵۴ درصدی شاخص از ابتدای هفته اظهار کرد: طی معاملات روز‌های گذشته ضعف تقاضا در سمت خرید به‌خوبی نمایان بود. این موضوع حتی در کاهش ارزش معاملات به‌وضوح نمایان شده است. در به وجود آمدن شرایط فوق دلایل مختلفی دخیل بوده است. در وهله اول یک اتفاق مهم بازار را به سمت احتیاط مضاعف پیش برد. دستکاری و تغییرات احتمالی در وضع قوانین مالیاتی یک شائبه را ایجاد کرده، اینکه آیا ممکن است اتفاقات اردیبهشت ۱۴۰۲ و دخالت در سازوکار قیمتی بازار مجددا رخ دهد؟ بند «س» تبصره ۶ قانون بودجه که مربوط به اعمال محدودیت در معافیت مالیاتی صندوق‌های سرمایه‌گذاری با ارزش بیش از ۵۰۰ میلیارد تومان است، استارت نگرانی فعلان بورسی را زد.

از سوی دیگر بازار با یک ابهام بزرگ مواجه است. قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» که اکنون همه بازار‌ها را با چالش مواجه کرده است، در نهایت به نفع بورس خواهد بود. اما چرا بازار واکنش مثبت نشان نداد؟ دلیل رفتار منفی سهامداران را باید به نکات مبهم در مورد جزئیات این خبر گره زد.

مطمئنا افراد بخشی از منابعی را که در بازار‌های خودرو، طلا، سکه و لوازم خانگی پارک کرده‌اند، بعد از قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» به بورس وارد خواهند کرد. اکنون با توجه به اینکه از طریق قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» دارایی افراد ردیابی خواهد شد، جابه‌جایی پول رخ خواهد داد که منشأ آن به قانون مذکور بازمی‌گردد.

به این صورت که با فاصله بسیار زیاد به نفع بازار سرمایه است، البته به شرطی که بند «س» اصلاح شود. این موضوع شوک جدیدی به بورس وارد کرد و مربوط به ابهامات آن است. مثلا فکر کنید قرار باشد دامنه نوسان قیمت را تغییر دهند. ابهامات به‌وجود‌آمده در ابتدای امر می‌تواند بازار را شوکه کند. اما وقتی جزئیات خبر مشخص شود، طبیعتا از بار روانی منفی پیرامون آن کاسته خواهد شد.

به بیانی دیگر افراد آماتور در بازار سهام در رویارویی با این قبیل ابهامات بلافاصله در صف فروش قرار می‌گیرند. واقعیت امر این است که بازار به مرور زمان و در میان‌مدت نسبت به این مهم واکنش مثبت نشان خواهد داد. اما یکی از مهم‌ترین دلایل ریزش بورس در هفته جاری را می‌توان به ابهامات حاکم بر این خبر نسبت داد.

پیشروی بی‌اعتمادی

نکته دوم به بی‌اعتمادی حاکم بر بازار سرمایه برمی‌گردد. در شرایط فعلی سرمایه‌گذاران به دلیل تجربه تلخ سال‌های قبل دچار «بورس‌هراسی» شده‌اند. با توجه به حواشی‌ای که سال قبل پیرامون نرخ خوراک پتروشیمی‌ها به وجود آمد، بورس تهران با بی‌اعتمادی برای ورود پول درگیر شده است. بر همین اساس هر گونه اخباری که از سوی سیاستگذار منتشر می‌شود، فعالان بورسی را به لاک دفاعی فرومی‌برد. درحقیقت این سیگنال به بازار مخابره شده است که دولت به دنبال تامین سرمایه از بورس است.

استیصال بازارگردان‌ها

موضوع سوم به منع فروش بازار گردان‌ها باز می‌گردد. حدود یک ماه است که بازار‌ گردان‌ها اجازه فروش سهام ندارند. این درحالی است که منابع بازار گردان‌ها از محل فروش سهام به دست می‌آید. وقتی بازار گردان‌ها منابع در اختیار نداشته باشند، به‌مرور تحلیل می‌روند. سهام برخی شرکت‌های بزرگ به دلیل این قانون کاملا رها شده است. معمولا شرکت‌های بزرگ و شاخص‌ساز رفتاری شبیه شاخص کل از خود نشان می‌دهند. اما در روز‌های اخیر برخی از شرکت‌های بزرگ با کاهش بیش از ۱.۵ درصدی قیمت سهام به دلیل منع فروش و نبود منابع درآمد بازارگردان‌ها مواجه بوده‌اند. این موضوع در کلیت روند بازار موثر بوده است. حقوقی‌ها نیز در چنین دامی گرفتار شده‌اند.

فاصله دلار نیما و دلار آزاد

یکی از مسائلی که در روز‌های اخیر اذهان اهالی بازار را درگیر کرده است، به موضوع نرخ دلار نیما باز می‌گردد. نشریات معتبری همچون «پلت» در حوزه پتروشیمی، معمولا متوسط قیمت را در بازه ۳ تا ۶ ماهه در نظر می‌گیرند. در واقع در این بازه زمانی متوسط قیمت برای اثرگذاری روی محاسبات و آثار سود و زیان در نظر گرفته می‌شود؛ بنابراین باید گفت نوسانات در یک دوره محدود چند روزه نمی‌توانند چندان اثر محسوس و ملموسی بر درآمد شرکت‌ها داشته باشند.

البته شرط این مهم به این موضوع بازمی‌گردد که نوسانات محدود، مقطعی باشند. اما از سوی دیگر فاصله بیش از ۵۰ درصدی نرخ دلار نیما با دلار آزاد خود مسبب ایجاد هراس در بازار است. در کل می‌توان این‌طور بیان کرد که ریزش روز‌های اخیر بورس مرتبط با افت اندک دلار نیما نیست.